Kompleksowa wyprzedaż nieruchomości

Pani XXX jest właścicielką nieruchomości, kupionych prywatnie na osobę fizyczną:

1.Obiekt Hotelowy w XXXX XXXX roku, w którym prowadzi działalność XXXX.

2.XXXX lokale usługowe w XXXX nabyte w XXXX roku, które wynajmuje pod działalność gospodarczą.

3.Budynek w XXXX nabyty w XXXX roku, zmieniana w międzyczasie funkcja na mieszkaniową– jest to jednolita nieruchomość bez wyodrębnionych lokali, wynajmuje tam pokoje XXXX.

4.Nieruchomość w XXXX, nabyta w XXXX roku – jest to kompleks budynków o funkcji usługowej, składa się z XXX działek. Obecnie myśli nad podzieleniem jednej z nich, aby na nowo wydzielonej działce zlokalizować inwestycję mieszkaniową.

5.Około roku XXX nabyła działkę rekreacyjną nad XXXX, następnie podzieliła ją na XXX działek i  kilka lat później wybudowano tam domy rekreacyjne, które użytkowała z rodziną i wynajmowała letnikom i rozważa obecnie ich sprzedaż.

6. Działka budowlana w XXX nabyta około roku XXX.

Wszystkie te nieruchomości są własnością prywatną Pani XXX. Pani XXX prowadzi działalność gospodarczą jako osoba fizyczna, działalność dominująca to XXX. Pani XXX ma rozdzielność majątkową z mężem. Rozlicza się w XXX urzędzie skarbowym w XXX.

Istnieją przepisy odnośnie sprzedaży nieruchomości z majątku prywatnego, z których wynika, że po 5 latach podatkowych od nabycia nieruchomości zbycie jej nie podlega podatkowi dochodowemu od osób fizycznych. Z tego co jednak wyczytałem w internecie ta ulga nie  zawsze obowiązuje m.in. jeżeli fiskus wykaże, że nieruchomości sprzedawane były w ramach działalności polegającej na obrocie nieruchomościami prowadzonej w sposób ciągły i zorganizowany. Czytałem też, że te przepisy ulegały zmianą i mamy w tym zakresie różny stan prawny przed 2007 rokiem, potem następny do końca 2008 roku oraz kolejny obowiązujący do dzisiaj od 2009 roku i z tych obowiązujących wtedy przepisów wynikają podobno prawa nabyte niezależnie od dzisiaj obowiązujących przepisów.

Jak teraz w kontekście tego stanu prawnego jaki mamy możemy najefektywniej podatkowo
zbyć te nieruchomości, powiedzmy rozłożone w czasie kilku lat – w tym roku interesuje nas hotel w XXXX oraz działka pod budowę w XXXX.

Ad1. XXX Do omówienia jak można ustalić maksymalną cenę sprzedaży, aby osiągnąć jak najlepszy rezultat podatkowy. Czy taka transakcja dałaby nam możliwość skorzystania z tej ulgi po 5 latach od nabycia – nieruchomość nabyta w tym stanie prawnym przed 2007. Jak wnioskuję gdyby Pani XXX osobiście zajęła się przebudową, podziałem na lokale i sprzedażą apartamentów nie było by sposobu osiągnięcia tego efektu

Ad2. Lokale sprzedawane na wolnym rynku

Ad 3.analogiczna sytuacja jak w punkcie 1 – przebudowa dachu i rozbudowa – przebudowa dachu być może dokonana została by jeszcze przed XXX.

Ad 4.Nieruchomość w XXX - Czy lepiej dokonać podziału nieruchomości  po sprzedaży do spółki czy przed jej sprzedażą. Gdzieś natrafiłem na informację, że podziały nieruchomości organy podatkowe automatycznie powoduje, ze traktuje się późniejsze zbycie jako działalność gospodarcza.

5.    Sprzedaż XXX domów na wolnym rynku. ( w sumie XXX)

Czytałem że w sytuacji kiedy właściciel sprzedaje kilka nieruchomości w jednym roku (natrafiłem na informację, że gdy są to przynajmniej XXX nieruchomości) organy podatkowe kwalifikują to jako działalność gospodarcza w obrocie nieruchomościami?
Jeżeli chodzi o ptk. 5 to są domy murowane wolnostojące zbudowane pewnie z XXX lat temu i teraz chcielibyśmy je sprzedać to czy to uznane może być za działalność gospodarczą, czy lepiej aby wszystkie zostały sprzedane spółce i ta spółka potem je rozsprzedała.

Jak wyglądają kwestie deklaracji składanych do urzędu skarbowego?