Model opodatkowania biznesu w nieruchomościach

Prowadzę jednoosobową działalność gospodarczą w ramach której jako działalność dodatkową zaczynam obrót nieruchomościami. Jestem płatnikiem VAT

Moja działalność związana z nieruchomościami zakłada:

1. nabycie nieruchomości na rynku wtórnym od właścicieli prywatnych (zwykle własność wieloletnia, dawno po pierwszym zasiedleniu, etc)
2. Z tym nabyciem związane są koszty takie jak:
   - koszt pośrednika (faktura VAT)
   - koszt notariusza i podatek (faktura VAT)
   - ulepszenie stanu mieszkania
   - remont lokalu, zakup mebli, etc.
   - Faktury VAT, możliwy rachunek za prace remontowe
   - koszty eksploatacyjne mieszkania w czasie trwania prac remontowych takie jak faktura za prąd, czynsz administracyjny
   Sprzedaż mieszkania (kilka miesięcy po zakupie, nie więcej niż rok)
   - koszt pośrednika (faktura VAT)
   - podatek 19%

Niestety nie mam jasności jak powinienem przeprowadzić cały process tak aby prawidłowo rozliczyć wszystkie koszty. Z informacji jakie mam wynika że:
W systuacji gdy koszty remontowe przekroczą 30% wartości mieszkania mogę odliczyć VAT z wszystkich faktur kosztowych i zaliczyć wszystkie faktury jako koszty.
W tym przypadku niestety do ceny sprzedaży mieszkania musiałbym doliczyć 8% VAT co bardzo obniża zysk i de facto nie ma sensu ekonomicznego.
W sytuacji gdy koszty remontowe nie przekroczą 30% wartości mieszkania nie będę mógł odliczyć VATu z faktur. W tym przypadku kwoty te nie będą bezpośrednim kosztem działalności a jedynie zwiększą wartość mieszkania.

Proszę o informację czy przedstawione wyżej warianty mają rzeczywiście umocowanie w aktualnym stanie prawnym?
Wariant 2 mimo kłopotu z Vatem jest lepszy od Wariantu 1. Czy jest jednak jakaś możliwość optymalizacji? Takiego zaliczenia kosztów aby VAT był możliwy do odliczenia? Czy koszty pośrednika, notariusza i podatek PCC też zwiększą wartość mieszkania? W kwocie netto?
Czy możliwe I korzystne byłoby wprowadzenie nieruchomości do ewidencji środków trwałych I amortyzacja w okresie pomiędzy zakupem a sprzedażą (kilka miesięcy)?